نوسانات رونق و رکود بازار مسکن در سال ۱۳۹۸
یکی از ارزشمند ترین اطلاعات جهت سرمایه گذاری در بازار مسکن بررسی نمودار رونق و رکود بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ است. منظور از رونق و رکود در زبان عامیانه در واقع همان تمایل و یا عدم تمایل مردم به خرید و فروش ملک و به تبع آن رونق ساخت و ساز است. در تحلیل جدیدی که در تصویر زیر مشاهده می کنید نمودار رونق و رکود بازار مسکن برای بازه ۲۶ ساله از شهریور ماه ۱۳۷۲ تا شهریور ماه ۱۳۹۸ به تصویر کشیده شده است.
همه ما به خوبی می دانیم که نوسانات بازار مسکن یا همان رونق و رکود به چندین عوامل بستگی دارد ولی از مهم ترین دلایل آن می توان به تعویض دولت ها و تعویض مجلس شورای اسلامی اشاره کرد که معمولا با یک فاز تاخیری از نظر بار روانی بر روی بازار مسکن تاثیر می گذارد.
از دیگر دلایل سیاسی می توان به تصمیم گیری دولت ها و مجلس ها و به تبع آن تصمیمات وزارت خانه مسکن و شهرسازی و سایر وزارت خانه ها به تغییر بودجه و سیاست ساخت و ساز و تمرکز و یا عدم تمرکز کافی به مقوله ساخت و ساز اشاره کرد. در برخی موارد هم تصمیمات دوره ای و مقطعی شهرداری ها جهت فروش تراکم یا عدم فروش تراکم در بعضی مناطق، همچنین نرخ سود سپرده بانکی که گاها پس از یک دوره خاص با دیکته شدن یک دستور العمل توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی به حال عادی باز می گردد، بر منطق ساخت و ساز تاثیر گذار بوده است. البته از تاثیر بازار های موازی مانند طلا، سکه و ارز و خرید و فروش اتوموبیل نیز نباید غافل بود.
حال آنکه با توجه به تمام موارد یاد شده فوق دیده می شود که بازار بصورت متوسط همواره یک بازه رونق و رکود ۵ الی ۶ ساله را تجربه می کند که البته منطقی نیز بنظر می رسد. زیرا که طول دوره های ریاست جمهوری و مجلس شورای اسلامی ۴ ساله بوده و با یک فاز تاخیر در تصمیم گیری دولت ها و تاثیر به بازار مسکن طول دوره را به ۶ سال سوق می دهد. اما باید توجه کرد که سهم دوره رونق و رکود در یک دوره بصورت نصف به نصف نیست. طی ۲۶ سال گذشته عموما دیده شده است که طول دوره رونق ۳٫۵ الی ۴٫۵ سال و طول دوره رکود ۱٫۵ الی ۲٫۵ سال بوده است.
با یک نگاه به نمودار فوق که پنج دوره رونق و چهار دوره رکود را نمایش می دهد مشخص می شود که هر چه به سمت سالهای اخیر حرکت کرده ایم ،از مدت زمان دوره رونق کاسته شده و بر مدت زمان دوره رکود افزوده شده است.
در دوره های اخیر مقدار مطلق افزایش قیمت مسکن کمتر شده است.
می توان به خوبی مشاهده کرد که هرچه نرخ تورم عمومی بیشتر باشد، طول دوران رونق از رکود در هردوره بیشتر است، هر چه نرخ سود بانکی بالاتر باشد، طول دوران رکود بیشتر خواهد شد و در نهایت افزایش نرخ ارز، باعث تسریع در شکل گیری دوره رونق خواهد شد.
نمودار تورم زدایی شده بازار مسکن در شهر تهران
جهت پیش بینی قیمت مسکن روشهای مختلفی وجود دارد. یکی از راه حلهای پیش بینی قیمت مسکن نگاه به گذشته و سطوح حداقل و حداکثر ان با توجه به نمودار نرخ تورم زدایی شده قیمت مسکن یا قیمت جاری است. در این حالت نمودار قیمت مسکن با شاخص تورم تعدیل شده و قیمتها به نرخ جاری بدون لحاظ نمودن تورم است.
همانطور که در نمودار بالا دیده می شود، در این حالت سطوح حداقل و حداکثر قیمت مشخص است. در صورتی که رشد شاخص تورم از رشد قیمت مسکن بیشتر یا کمتر شود به تبع آن ، نقاط اوج قیمت و کف قیمت شکل می گیرد.
نمودار بالا قیمت تورم زدایی شده بازار مسکن در شهر تهران را نشان می دهد. بر اساس این نمودار خط روند قیمت ترسیم شده است. خط روند نشان می دهد قیمت ثابت در شهر تهران افزایشی است.
خطوط سبز در این نمودار نشان دهنده موقعیت کف قیمت مسکن است. در این حالت فاصله بین خط روند و قیمت تورم زدایی شده حداکثر است. مسکن زیر قیمت واقعی است و عموم مردم سرمایه گذاری در آن را کاری نادرست می دانند . خرید مسکن بین خطوط سبز توصیه می شود. پیش بینی می شود در آینده قیمت مسکن افزایش یابد.
خطوط قرمز نشان دهنده موقیعتهای فروش و اوج قیمت مسکن است. در این حالت فاصله بین خط روند و قیمت تورم زدایی شده مسکن حداکثر است. مسکن بالای قیمت واقعی است و عموم مردم خروج از بازار مسکن و فروش ملک را امری نادرست می دانند. فروش مسکن بین خطوط قرمز توصیه می شود. پیش بینی می شود در آینده قیمت مسکن افزایش یابد.
یکی از نقاط اوج نمودار در خرداد ماه ۱۳۸۷ رخ داده است. در دوره رونق مذکور برای اولین بار بانکهای خصوصی وام خرید مسکن تا سقف ۷۰% قیمت ارائه می کردند. با در نظر گرفتن این نکته که رهن کامل نیز در حدود ۲۰% هزینه خرید مسکن را تشکیل می داد، لذا به صورت عملی ۹۰% هزینه خرید در اختیار مردم بود. علت بالا رفتن نمودار طی دوره مذکور به این نکته باز می گردد. همزمان با افزایش افسار گسیخته قیمت مسکن، بانک مرکزی تمام بانکهای خصوصی را از ارائه وام مسکن منع نمود و بدین ترتیب زمینه سقوط قیمت مسکن فراهم شد. تا تاریخ نگارش این متن (آخر شهریور ۱۳۹۸)، طی هیچ دوره ای سقف قیمت فوق در شهر تهران شکسته نشده است. لیکن خط روند قیمت مسکن پیش بینی می کند، احتمال شکسته شدن آن در دوره های آتی رونق و رکود زیاد است.
متوسط ساخت هر متر مربع زیر بنا در شهر تهران
در نمودار زیر موارد ذیل جهت محاسبه قیمت ساخت وساز در نظر گرفته شده است.
قیمت ساخت هر متر مربع زیر بنا بصورت زیر محاسبه شده است
متوسط قیمت هر متر مربع اجرای سقف در ساختمان با کاربری مسکونی شامل سقف با کاربری مسکونی، راه پله، انبار، پارکینگ، سقف خرپشته می باشد. قیمت تمام شده بصورت کلید تحویل برآورد شده است، طوریکه بتوان در ساختمان سکونت نمود و بهره برداری از آن بلامانع باشد. هزینه های اجرا شامل مصالح، دستمزد، ابزارآلات، حمل و نقل می باشد. کیفیت ساخت متوسط لحاظ شده و از این عدد نمی توان به صورت یکسان برای کلیه مناطق استفاده نمود. هر چه به مناطق مرغوبتر نزدیک می شویم، این عدد افزایش می یابد طوریکه حتی به ۲ الی ۳ برابر خواهد رسید. هزینه های جانبی زیر در برآورد قیمت نمودار فوق لحاظ نگردیده است.
هزینه جواز ساخت و عوارض، هزینه خلافی ساخت مازاد بر جواز، ماده صد.
هزینه های نظام مهندسی شامل: هزینه نقشه های طراحی و محاسبات سازه، هزینه مهندس ناظر، هزینه مهندس مجری، هزینه نقشه برداری.
عوارض آموزش پرورش.
بیمه اجباری کارگران کارگاه ساختمانی و حوادث غیر مترقبه.
هزینه ثبت اسناد و املاک ، تنظیم تقسیم نامه یا سند تفکیکی.
هزینه مالیات و دارایی.
دفتر اسناد رسمی جهت انتقال مالکیت.
هزینه بنگاه معاملات ملکی جهت تنظیم مبایعه نامه و سند فروش.
هزینه آزمایشات شامل: مکانیک خاک، تست جوش، آزمایش مقاومت بتن.
پسماند و نوسازی شهرداری در دوران ساخت.
هزینه انشعابات و نیرو رسانی شامل آب، برق، گاز، تلفن.
تهیه شناسنامه فنی ملک که در حال حاضر در برخی از شهرها رایج است.
بیمه مسئولیت مدنی و بیمه تضمین کیفیت ساختمان.
هزینه خدمات و گواهی تایید سازمان آتش نشانی شهرداری.
لازم به ذکر است در صورتی که از وام ساخت استفاده می کنید، هزینه تامین وام و سود دوران مشارکت در ساخت نیز اضافه خواهد شد. در این حالت لازم است مبلغ مذکور را نیز به هزینه های ساخت ساختمان اضافه کنید.
هزینه های زیر جهت برآورد قیمت در بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ لحاظ شده است:
هزینه های سفت کاری
شامل خاکبرداری، اجرای فنداسیون، اجرای اسکلت، دیوارچینی و کارهای فلزی همزمان و مدفون در دیوار چینی مانند نعل درگاهی پنجره ها، وادارفلزی دیوارهای جدا کننده، والپست ها، قوطی کشی مدفون پنجره و فریم فلزی چهارچوب درها می باشد.
هزینه های نازک کاری
کلیه فعالیتهای معماری پس از تیغه چینی نظیر گچ و خاک، گچ کاری نرمه، کناف کاری یا سقف رابیتز، رنگ کاری و نصب کابینت آشپزخانه.
هزینه های تاسیسات برقی
از شروع لوله کشی برق و داکت گذاری تا پایان کامل نصب کلید و پریز، چراغ، آیفون، دیتکتور ها و تابلوهای برق.
هزینه های تاسیسات مکانیکی
از شروع لوله کشی تا پایان نصب لوازم بهداشتی همانند توالت ایرانی، فرنگی و لوازم سرمایشی گرمایشی همانند کولر، اسپیلت، رادیاتور، آبگرمن. هزینه نصب آسانسور نیز در این بخش لحاظ شده است.
برای ترسیم نمودار و محاسبه قیمت مسکن در سال ۱۳۹۸ از گزارشها و شاخص های فصلی، نیم سال و سالانه بانک مرکزی و اداره آماراستفاده شده است. دسته بندی هزینه ها و گروه های فعالیت از سازمان نظام مهندسی اخذ شده است. در مواردی که شاخص گروه مورد نظر توسط بانک مرکزی یا اداره آمار منتشر می شود، از آن ها استفاده می شود، در غیر اینصورت به قیمتهای روز بازار مراجعه می شود.
محاسبه مساحت معادل آپارتمان شما در بقیه شهرهای ایران در بازار مسکن در سال ۱۳۹۸
برای این منظور و برای اینکه موضوع برای خواننده قابل لمس تر بوده و شما بتوانید در پایان با استفاده از نمودار زیر شرایط را به منزل مسکونی خود بسط دهید و مشابه سازی نمایید؛ تصمیم بر آن گرفتیم که یک منزل مسکونی نوساز به متراژ ۱۰۰ متر مربع واقع در یک منطقه متوسط از نظر موقعیت مکانی (مثلا جنت آباد شمالی واقع در منطقه ۵ تهران) و قیمت فروش ملک و کیفیت ساخت در شهر تهران را به عنوان کیس استادی مورد بررسی قرار دهیم.
رتبه بندی قیمت مسکن در شهرهای مختلف از گزارشات مسکن مرکز آمار و گزارشات بانک مرکزی گرفته شده است. از آنجائیکه گزارشات مرکز آمار به صورت متداول حداقل شش ماه عقب تر از تاریخ جاری است ولی گزارش قیمت مسکن تهران به روز است، برای جبران این عقب ماندگی، از نسبت کاهش یا افزایش تهران جهت به روز کردن قیمت بقیه شهر ها استفاده شده است.
جهت تفهیم دو نمودار فوق با دقت به توضیحات هر دو نمودار نگاه کنید.
نمودار فوق متراژ مسکن مورد مطالعه را در بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ نسبت به مسکن مشابه در پایین ترین منطقه در هر شهر می سنجد و معادل متراژ آن را بیان می کند. و نمودار پایینی متراژ مسکن معادل را در بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ در مرغوبترین نقطه شهر ها نمایان می سازد.
نتیجه گیری از تحلیل بازار مسکن در سال ۱۳۹۸
با توجه به مطالب فوق و نمودار های ارائه شده نتیجه می شود که هر چند که هم اکنون (ابتدای مهرماه سال ۱۳۹۸) مسکن در رونق خود به سر می برد و در نقطه اوج قیمت خود قرار دارد و خرید و فروش نیز در بازار به ندرت دیده می شود ولی دوران رکودی در بازار مسکن ظرف ۲٫۵ سال آینده در راه است که توصیه می شود کسانی که به خرید مسکن فکر می کنند و نیاز مبرمی به آن ندارند بهتر است دست نگه داشته و چشم به راه دوران رکود باشند.