بازار مسکن
تحلیل بازار مسکن در سال ۹۷
بازار مسکن در سال ۹۷ و تقریبا از اوایل اردیبهشت ماه رشد جهشی خود را آغاز کرد. این رشد نسبت به سال گذشته در برخی مناطق تهران ابتداً با رشدی ۳ میلیون تومانی احساس شد.
جهش قیمت بازار مسکن به عوامل مخلفی مرتبط است. از جمله مهمترین عوامل رشد قیمت پیش از این عموما التهاب بازار های موازی مانند سهام، خودرو، سکه و ارز بوده است.
بازار مسکن همواره به دلیل داشتن نوسانات منظم قابل پیش بینی و گاها پایداری و ثبات نرخ آن جهت سرمایه گذاری مورد توجه مردم بوده است.
در شکل زیر پیشینه نواسانات بازار مسکن را شاهد هستید.
همانطور که مشاهده می کنید در ایران بویژه در تهران هر ۴ الی ۵ سال یک چرخه نوسانی نسبتا منظم در بازار مسکن وجود داشته است.
این بدین معنی است که سازندگان مسکن و خریداران حقیقی و سرمایه گذاران این بازار بصورت قابل پیش بینی و با امنیت خاطر به خرید و فروش و سرمایه گذاری خود می پرداختند. این در حالی بود که بازار خودرو، سکه و ارز یا با افزایش اندک قیمت مواجه بود یا در مقاطعی ثبات نسبی داشت.
همانطور که مشاهده می شود در بخش مسکن تناوب و توازن از سال ۹۳ بهم خورده و ما آشفتگی ای را در این بازار شاهد بوده ایم. به گونه ای که نرخ مسکن بلعکس سال های گذشته گاها رکود و یا سقوط را شاهد بوده. این بهترین فرصت برای مصرف کنندگان حقیقی مسکن بود که خرید خود را تا قبل از تحویل سال ۹۷ انجام دهند. حتی می توان گفت اشخاصی که تا قبل از بهمن ماه سال ۹۶ مسکن خریداری کردند امروز برنده حقیقی هستند.
طبق نوسانات مرتب بازار مسکن پیش بینی می شد که با وجود رکود سال های ۹۳ تا ۹۶ قطعا سونامی قیمت مسکن را یکباره شاهد باشیم.
اما بدلیل پیچیدگی و وابستگی این بازار به عوامل مختلف سیاسی، اقتصادی و اجتماعی، چه از نظر سیاست های داخلی و چه از نظر خارجی، پیش بینی آینده بازار از دید صاحب نظران بسیار مشکل است. لاکن اخبار و وضعیت معاملات املاک در مناطق مختلف شهر تهران حاکی از رکود بازار مسکن در افق پیش رو است. چرا که با اینکه قیمت مسکن و مصالح اولیه افزایش شدید داشته ولی خرید و فروشی صورت نمی پذیرد.
دلایل این رکود نابسامانی بازار مواد اولیه و مصالح و نابسامانی بازار های موازی است که مصرف کننده حقیقی را مجبور به درنگ و تردید در خرید مسکن با قیمت های بنظر غیر واقعی و حباب گونه فعلی کرده است. اخبار حاکی است که با سقوط ارزش ریال در مقابل ارز های خارجی و کالا، و با در نظر گرفتن بازار آشفته سکه، ارز و مسکن، مردم یا سرمایه خود را در بانک ها جهت دریافت سود های ۲۱ الی ۲۳ درصدی نگاه داشته اند و یا جهت پیش خرید خودرو های ایرانی و خارجی اقدام کرده اند.
در ادامه به اخبار روز بازار مسکن اشاره می شود که نویسنده با صرف وقت دو ماهه خود شخصا از نزدیک قیمت ها و اطلاعات را جمع آوری کرده است.
اخبار بازار مسکن
همانطور که در بخش پیش اشاره شد، قیمت مسکن نسبت به سال گذشته ابتداً دست کم ۳ میلیون به ازای هر متر مربع در شهر تهران بنا به کشش مناطق مختلف این شهر افزایش داشت. این دقیقا ابتدای اطلاق شدن کلمه بازار حباب گونه به بازار مسکن بود. البته باید توجه کرد که قیمت سیمان پاکتی تیپ ۲ تهران از ۸۵۰۰ تومان به ۱۱۰۰۰ تومان، قیمت بتن به ۱۳۵۰۰۰ تومان به ازای هر متر مکعب و قیمت هر کیلو میلگرد از ۲۳۰۰ تومان به ۴۳۰۰ تومان افزایش پیدا کرده است.
در حال حاضر با بررسی های بعمل آمده توسط نویسنده و با صرف وقت بسیار در این بازار، مشخص است که قیمت تمام شده مسکن در سال ۹۷ بنا به سطح منطقه و متریال و امکانات برای واحد های مرسوم ساختمانی بین ۱,۷۰۰,۰۰۰ تومان الی ۲,۰۰۰,۰۰۰ تومان برای سازندگان به ازای هر متر مربع زیر بنای مسکونی است.
تذکر: در محاسبه قیمت تمام شده مسکن، قیمت جواز، مالیات بر ساخت، خرید انشعابات و غیره مورد محاسبه قرار می گیرد. طبق رسم به جای اینکه قیمت اعلامی شامل زیربنای کل اعم از مسکونی و غیر مسکونی (غیر مفید نظیر طبقات پارکینگ، مشاعات و …) باشد، معادل آن فقط نسبت به زیر بنای مسکونی عنوان می شود که برای خریدار نیز قابل درک تر است. یعنی اگر مثلا زیربنای کل متر مربعی ۱,۲۰۰,۰۰۰ تومان هزینه برداشته است، سازنده عنوان می کند که ۱,۷۰۰,۰۰۰ تومان به ازای هر متر مربع مسکونی هزینه ساخت این ساختمان کرده است.
این در حالی است که در حال حاضر قیمت اعلامی مسکن نو ساز در:
منطقه ۱۷ و ۱۸ به ازای هر متر مربع ۴,۵۰۰,۰۰۰ الی ۵,۵۰۰,۰۰۰ بدون پارکینگ (هر عدد پارکینگ ۲۰ الی ۲۵ میلیون تومان)
منطقه ۱۰ بین قصر الدشت تا جیحون و بالاتر از دامپزشکی تا خیابان آزادی بین ۶,۰۰۰,۰۰۰ تومان الی ۷,۰۰۰,۰۰۰ تومان بدون پارکینگ (هر عدد پارکینگ ۲۵ الی ۳۰ میلیون تومان)
منطقه ۲۱ در تهرانسر شمالی و مرکزی از متر مربعی ۶,۰۰۰,۰۰۰ تومان الی ۶,۵۰۰,۰۰۰ تومان و در تهرانسر جنوبی و فاز های ۱ الی ۳ از ۵,۵۰۰,۰۰۰ تومان الی ۶,۰۰۰,۰۰۰ تومان و در فاز های ۴ و ۵ از ۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان الی ۵,۵۰۰,۰۰۰ بدون پارکینگ ( هر عدد پارکینگ ۲۰ الی ۲۵ میلیون تومان)
در منطقه ۲ در سعادت آباد از قرار هر متر مربع ۱۳,۰۰۰,۰۰۰ تومان الی ۲۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان بنا به محله و امکانات و بصورت میانگین ۱۷,۰۰۰,۰۰۰ تومان فول امکانات.
در منطقه ۲ در پونک از قرار هر متر مربع ۱۱,۰۰۰,۰۰۰ تومان الی ۱۳,۵۰۰,۰۰۰ تومان بنا به محله و امکانات و بصورت میانگین ۱۲,۵۰۰,۰۰۰ تومان فول امکانات.
در منطقه ۲ در مرزداران از قرار هر متر مربع ۱۲,۵۰۰,۰۰۰ تومان الی ۱۳,۵۰۰,۰۰۰ تومان بنا به محله و امکانات و بصورت میانگین ۱۲,۸۰۰,۰۰۰ تومان فول امکانات.
در منطقه ۲ در شهرک غرب از قرار هر متر مربع ۱۲,۵۰۰,۰۰۰ تومان الی ۲۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان بنا به محله و امکانات و بصورت میانگین ۱۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان فول امکانات.
در منطقه ۵ در بلوار آیت الله کاشانی خیابان مهران و بهنام از قرار هر متر مربع ۱۳,۵۰۰,۰۰۰ تومان الی ۱۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان بنا به محله و امکانات و بصورت میانگین ۱۴,۰۰۰,۰۰۰ تومان فول امکانات.
در منطقه ۵ در جنت آباد جنوبی از قرار هر متر مربع ۱۲,۸۰۰,۰۰۰ تومان الی ۱۳,۵۰۰,۰۰۰ تومان بنا به محله و امکانات و بصورت میانگین ۱۳,۰۰۰,۰۰۰ تومان فول امکانات.
در منطقه ۵ در جنت آباد مرکزی از قرار هر متر مربع ۱۲,۰۰۰,۰۰۰ تومان الی ۱۲,۸۰۰,۰۰۰ تومان بنا به محله و امکانات و بصورت میانگین ۱۲,۴۰۰,۰۰۰ تومان فول امکانات.
در منطقه ۵ در جنت آباد شمال از قرار هر متر مربع ۱۱,۰۰۰,۰۰۰ تومان الی ۱۲,۰۰۰,۰۰۰ تومان بنا به محله و امکانات و بصورت میانگین ۱۱,۵۰۰,۰۰۰ تومان فول امکانات.
در منطقه ۴ در خیابان پاسداران از قرار هر متر مربع ۱۶,۰۰۰,۰۰۰ تومان الی ۱۷,۰۰۰,۰۰۰ تومان بنا به محله و امکانات و بصورت میانگین ۱۶,۵۰۰,۰۰۰ تومان فول امکانات.
در منطقه ۱ در اقدسیه از قرار هر متر مربع ۱۳,۵۰۰,۰۰۰ تومان الی ۱۸,۵۰۰,۰۰۰ تومان بنا به محله و امکانات و بصورت میانگین ۱۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان فول امکانات.
در منطقه ۱ در قیطریه از قرار هر متر مربع ۱۳,۸۰۰,۰۰۰ تومان الی ۱۶,۵۰۰,۰۰۰ تومان بنا به محله و امکانات و بصورت میانگین ۱۴,۵۰۰,۰۰۰ تومان فول امکانات.
در منطقه ۱ در ولنجک از قرار هر متر مربع ۱۵,۵۰۰,۰۰۰ تومان الی ۱۹,۰۰۰,۰۰۰ تومان بنا به محله و امکانات و بصورت میانگین ۱۸,۰۰۰,۰۰۰ تومان فول امکانات.
در منطقه ۱ در نیاوران از قرار هر متر مربع ۱۸,۵۰۰,۰۰۰ تومان الی ۲۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان بنا به محله و امکانات و بصورت میانگین ۱۹,۰۰۰,۰۰۰ تومان فول امکانات.
در منطقه ۱ در خیابان فرشته از قرار هر متر مربع ۲۲,۰۰۰,۰۰۰ تومان الی ۳۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان بنا به محله و امکانات و بصورت میانگین ۲۸,۵۰۰,۰۰۰ تومان فول امکانات.
لیست قیمت های فوق تقریبی بوده و قیمت های حقیقی آپارتمان نوساز می باشد. باید توجه کرد که در هر منطقه آپارتمان هایی بصورت لوکس و ویژه و بصورت مصالح و امکانات خاص ساخته می شود که طبیعتا از قیمت های فوق تبعیت نمی کنند.
در بازار مسکن فرمول هایی برای محاسبه رهن کامل، رهن و اجاره و ارزش گذاری خرید آپارتمان کهنه از روی نوساز و خرید ملک و مستغلات از روی قیمت نوساز وجود دارد که به اختصار به آنها می پردازیم.
محاسبه رهن کامل
برای محاسبه رهن کامل در طول زمان فرمول های متعددی توسط املاک در بازار مسکن ارائه شده ولی معروف ترین آن که هنوز هم کاربرد دارد فرمول خمس قیمت آپارتمان می باشد. به این صورت که مثلا اگر قیمت آپارتمانی ۱٫۵ میلیارد تومان برآورد شده است، پس رهن کامل آن می بایست معادل ۳۰۰ میلیون تومان محاسبه گردد.
محاسبه رهن و اجاره
برای محاسبه رهن و اجاره و معادل کردن آن با رهن کامل فرمول های متعددی وجود دارد ولی کاربردی ترین آن که امروزه نیز در املاک استفاده می شود، صدی سه یا به عبارت دیگر هر یک میلیون تومان، ۳۰ هزار تومان اجاره است. به عبارت همان گونه که اشاره شد آپارتمانی که ۱٫۵ میلیارد تومان ارزش دارد و رهن کامل آن ۳۰۰ میلیون تومان است در صورت اجاره کامل ماهیانه ۹ میلیون تومان اجاره داده می شود. یا مثلا ۱۰۰ میلیون تومان رهن و ماهی ۶,۰۰۰,۰۰۰ تومان اجاره می رود.
محاسبه قیمت آپارتمان کهنه ساز از روی آپارتمان نوساز
برای محاسبه ارزش آپارتمان کهنه ساز از روی قیمت آپارتمان نو ساز فرمول های متعددی مطرح است. دو روش اخیری که در بنگاه املاک مطرح است این است که
- برخی به ازای گذشت هر سال ساخت و به ازای هر متر مربع از آپارتمان ۱۰۰ هزار تومان از ملک می کاهند.
- برخی به ازای گذشت سال اول ساخت و به ازای هر متر مربع از آپارتمان ۲۰۰ هزار تومان، و به ازای سال های دوم و به بعد به ازای هر متر مربع ۱۰۰ تومان از ملک می کاهند.
اگر در این حالت آپارتمان قدیم سازی فاقد آسانسور باشد نیز به ازای هر متر تا یک میلیون تومان نیز از ملک کاسته می شود. برخی املاک حتی فقدان آسانسور را به ازای هر طبقه ارتفاع می سنجند.
در حالت اول مثلا اگر آپارتمان نوسازی به متراژ ۱۰۰ متر مربع، ۱٫۵ میلیارد تومان قیمت داشته باشد، پس از گذشت ۱۰ سال از عمر ساختمان قیمت آن به ۱,۴۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان کاهش پیدا کرده است.
در حالت دوم ۱۱۰ میلیون تومان از قیمت ملک پس از گذشت ۱۰ سال کاسته شده و قیمت ملک به ۱,۳۹۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان رسیده است.
محاسبه قیمت ملک کلنگی (مستغلات) از روی قیمت آپارتمان نوساز
در این حالت جهت ارزش گذاری قیمت ملک کلنگی و مستغلات از روی قیمت نوساز آپارتمان در منطقه بسته به منطقه مورد نظر ۱۵ الی ۲۰ درصد معادل ملک نوساز به آن ملک ارزش می نهند. یعنی اگر قیمت ۱۰۰ متر آپارتمان نوساز در منطقه ای ۱٫۵ میلیارد تومان باشد (متر مربعی ۱۵ میلیون تومان). قیمت زمین یا ملک کلنگی و مستغلات در آن منطقه برای هر متر مربع ۱۷,۲۵۰,۰۰۰ تومان الی ۱۸,۰۰۰,۰۰۰ تومان است.
